정부는 ‘경제혁신 3개년 계획’의 내수기반 확충분야 핵심과제의 일환으로 26일 이 같은 내용을 담은 ‘주택 임대차 시장 선진화 방안’을 확정·발표했다.

정부는 우선 저리의 주택구입자금 지원과 월세 부담 완화를 통해 지나친 전세쏠림현상을 완화할 계획이다.

실수요자 및 여유계층의 자가구입 지원을 위해 공유형 모기지 등 디딤돌 대출(최대 12만가구, 11조원)을 지속 지원해 전세수요의 매매전환을 유도한다.

주택기금의 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한한다. 또 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원은 보증금 4억(지방 2억원) 초과에 대해서는 중단한다.

특히 월세에 대한 공제방식은 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상을 현행 총급여 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 확대한다.

바뀐 제도가 시행될 경우 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써, 1년에 한달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생하게 된다.

◇ 공공임대리츠로 10년 임대주택 공급 확대　

정부는 또 주택기금과 민간의 여유자금이 투자하는 공공임대리츠를 통해 10년 공공임대주택 공급을 확대하기로 했다.

임대차시장 수급불일치 해소를 위해서는 임대주택 공급이 중요하지만 LH 재무여건 등을 감안할 경우 순수 공공역량에 의한 공급방식에는 한계가 있다.

따라서 현행 LH 직접 건설과 공공임대리츠 방식을 병행해 2017년까지 당초 LH가 건설예정인 10년 공공건설임대 4만가구를 공급하고,추가로 일부 분양용지를 활용, 최대 4만가구를 공급할 계획이다.

공공임대리츠는 LH가 보유중인 임대주택용지를 매입해 공공임대주택을 건설·공급하고, 임대주택 관리는 LH가 수행하게 된다.

임대기간(10년) 종료 후에는 일반에게 분양전환하고, 미분양시에는 LH가 분양당시의 감정가격으로 매입한다.

민간주도의 ‘임대주택리츠’도 활성화한다. 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결해 협약 범위내에서 심사를 거쳐 단위 프로젝트(子리츠)에 대한 자금을 지원하는 구조이다.

공공·민간기관의 매각자산, 재개발 임대주택 등 다양한 부지를 활용해 도심내 임대주택으로 공급이 가능하다.

임대주택리츠의 수익성 확보를 위해, 주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고 상장기준도 완화할 계획이다.

또한 임대주택리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분해 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세를 연기해 주기로 했다.

아울러, 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양받을 수 있도록 하되, 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영해 공공성을 확보할 계획이다.

단기적인 임대주택 입주물량 확보도 추진한다. 주거환경개선사업구역 등의 노후주택을 재·개축할 경우 주택 사업승인기준을 현행 20세대에서 50세대로 완화하고, 주택기금에서 저리의 재·개축 자금도 지원한다.

판교 재개발 순환용 임대주택(1722가구)의 일반 국민임대주택 전환분과 저소득층 주거안정을 위한 기존주택 매입·전세임대주택(금년 총 3만7000가구)도 최대한 입주시기를 앞당길 계획이다.

민간의 미분양 물량은 전세금반환보증 및 모기지 보증 등을 통해 임대주택으로 활용하도록 지원하고, 리츠가 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용한 후 매각하는 시범사업을 상반기중 1000가구 추진키로 했다.

◇ 민간 임대주택 공급 활성화

정부는 임대사업자에 대한 세제·금융지원 및 과도한 규제완화, 임대소득 과세방식 정비 등을 통해 민간의 임대주택 공급을 활성화할 계획이다.

먼저 준공공임대주택에 대한 세제·금융지원을 강화한다. 재산세는 40~60㎡의 경우 감면률이 50%에서 75%로, 60~85㎡는 25%에서 50%로 확대된다. 소득·법인세도 감면율이 20%에서 30%로 확대된다.

특히, 신규·미분양 주택 및 기존주택을 향후 3년간 구입해 준공공임대주택으로 활용할 경우, 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세 면제를 신설키로 했다.

민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제도 완화한다. 매입임대사업자에 대한 ‘5년간 부도 없음’ 요건을 삭제하고,  2013년 4월 1일 이전 취득 주택에 대해서도 준공공임대주택 등록을 허용키로 했다.

임대소득에 대한 과세방식도 정비한다. 소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환한다. 즉, 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2000만원이하인 경우 단일세율(예: 14%)로 소득세를 분리과세한다. 세법상 사업자 등록의무는 면제된다.

이 밖에 중장기적으로 재원, 통계, 법령 등 정비를 통해 임대차시장 선진화 기반을 마련한다. 민간자금을 활용한 임대주택 공급 등을 위해 현행 단순 융자방식의 주택기금 지원을 출자, 투융자, 보증 등으로 다각화한다.

신규주택 건설에 편중된 자금지원을 주거지재생에 대한 지원으로 확대(주택기금→주택도시기금 개편)하고 출자, 투융자 등 기금의 새로운 기능 수행을 위해 사업성 심사에 전문성이 있는 ‘대한주택보증’을 전담 운용기관으로 확대 개편할 계획이다.

정부는 이번 대책의 시행으로 임대차시장의 구조가 안정적으로 연착륙할 것으로 기대하고 있다.

또한 임대주택 공급 확대로 임대료가 인하되고 전세 수요 분산으로 임대차 시장의 수급 불균형이 해소돼 전·월세 가격이 안정될 것으로 예상했다.

정부는 앞으로도 임대차시장 동향을 세밀하게 모니터링하는 등 전월세시장 안정기반을 확고히 구축하기로 했다.

문의 : 국토교통부 주택정책과 044-201-3324, 기획재정부 부동산정책팀 044-215-2851, 안전행정부 지방세정책과 02-2100-3917